企业简介
富力地产（全称广州富力地产股份有限公司）成立于1994年，是中国领先的大型房地产开发商之一，业务涵盖住宅地产、商业地产、酒店运营和物业服务等多个领域。富力地产总部位于广州，2005年在香港联合交易所主板上市（股票代码：2777.HK），公司致力于在全国主要城市及海外市场打造高品质项目，积极探索多元化经营模式。在租赁住宅领域，富力地产也已布局长租公寓业务，积极响应国家“租购并举”住房制度改革。

研究背景
近年来，国家与地方政府陆续出台多项政策推动住房租赁市场的发展，长租公寓作为新兴租赁产品日益受到市场关注。广州天河区棠下街棠东村的富力长租项目，因用地为村集体用地而无产权，面临“不得以租代售”“最长租约不得超过20年”等政策限制。在此背景下，富力地产计划就项目可行性、目标客群、运营策略等问题开展系统研究，以应对行业政策风险、优化产品定位和确保项目的良性运转。

研究内容
2017年9月，策点调研受广州富力地产委托，针对其位于天河棠东村的长租项目开展系统研究。调研内容包括宏观层面对国家和地方针对无产权租赁项目的法律、税务、规划等政策梳理与解读，评估“使用权销售+长期租赁合同”模式的政策风险，同时分析长租公寓整体市场的供需格局与发展趋势。项目同时进行了行业对标研究，访谈多位同类长租公寓操盘手，了解其在操作过程中对政策落地执行的应对策略与项目实际成效；结合已有品牌的产品配置、定价策略与客群特征，探究行业成熟运作模式。研究也深入覆盖了项目潜在购买者与租赁对象，探讨其在面积、户型、价格、收楼或入住时间、装修风格与配套设施等方面的预期与偏好。同时，通过问卷与访谈方式建立销售与租赁客群画像，分析其年龄、职业、收入、出行方式及消费习惯，并结合项目周边的办公、商业等人口密集区特征，为项目整体定位与产品设计提供支撑。

预期成果
本次研究将帮助富力地产全面掌握政策导向与市场动态，清晰识别项目可行性与潜在风险，精准把握客户核心诉求。研究成果将为富力提供包括项目定位策略、销售与租赁路径设计、产品及配套方案优化等方面的可行性建议，助力项目在政策约束下实现合规、高效和持续运营。