2021年上半年，改善性需求持续释放，三房依然稳居成交主力，157个重点监测城市普通商品住宅成交数据显示，三房户型成交占比达56.31%，较2020年增长0.28个PTS，四房成交比重持续提升，较2020年增长0.61个PTS至21.34%。
在这其中， 157城住房需求结构出现以下三方面的典型特征：
其一，改善性需求持续释放，三房、四房成交占比持续提升，但增幅出现走缓趋势。
其二，购房消费变化，三、四线城市两房成交占比止跌回升，户型小型化趋势进一步强化，120平方米以上三房、140平以上四房较难去化。
其三，豪宅成交显著放量，总价 1000万元以上豪宅成交同比增长71%，一线城市顶豪成交皆创同期新高。
展望未来，改善性需求或将持续释放，三房、四房成交占比仍将稳中有升，但整体增幅或将趋势性走缓。 2021年豪宅市场有望迎来成交大年。
01 三房依然稳居成交主力
157个重点监测城市普通商品住宅成交数据显示：
一线城市三房、四房占比持续提升。2021年上半年，一线城市三房户型成交占比50.11%，较2020年再增0.8个PTS；四房成交占比12.44%，较2020年再增0.71个PTS。
二线城市改善性需求坚挺，三房、四房成交比重仍保持较快增长。2021年上半年，二线城市三房户型成交占比升至57.88%，较2020年再增1.33个PTS，四房户型成交占比达到20.26%，较2020年再增1.49个PTS。
值得一提的是，一线、二线城市三房成交占比增速明显放缓，2021年上半年，一线城市三房占比较2020年仅上涨0.8个PTS，而2020年相较2019年增长了9.4个PTS，二线城市三房占比增幅为1.13个PTS，相较于此前的3.57个PTS也有明显退坡。
一线城市中，北京、广州住房消费进阶，更多改善性购房需求由三房向四房过渡，上海高端购房需求仍有较强购买力支撑，三房、四房成交占比双升，深圳功能性三房成交占比增长显著。
热点二线城市中，南京、武汉改善性置业需求升级，四房成交占比增势迅猛。杭州、宁波持续吸附浙江省内高净值人群，这类购房者支付能力格外强劲，偏爱一步到位、购置品质四房。厦门改善客群并不缺资金，支撑三房、四房成交双增。
从户型来看，2021年上半年，100-120平方米户型依然最为畅销，在157个重点监测城市普通商品住宅成交占比达28.98%，其次是120-140平方米产品，成交占比达21.64%。从增速来看，90-120平方米产品成交占比持续提升，90-100平方米成交占比升至15.45%，较2020年增长0.37个PTS，100-120平方米户型占比升至28.98%，较2020年增长0.76个PTS。
一线城市90-100平方米首改产品成交占比增长明显，比重达到20.10%，较2020年增长1.22个PTS。二线城市刚改、终改产品走俏，100-120平方米成交占比升至28.29%，较2020年增长0.97个PTS。三四线城市90-120平方米改善产品占比全面回升，90-100平方米户型成交比重止跌回升，成交占比较2020年提升0.72个PTS至14.25%，100-120平方米户型最受市场欢迎，成交占比28.98%，较2020年增长1个PTS。
02 户型小型化趋势变强
2021年上半年，三四线城市三房仍是成交主力，但成交占比阶段性下行，较2020年减少0.47个PTS至55.75%。二房成交占比升至14.10%，较2020年增长1.62个PTS，较2019年亦增长0.69个PTS。直观反映三四线城市购房消费适度降级，经济增长放缓、就业压力加大、居民减收等多方面因素共同导致市场购买力疲软。压力二线城市购房消费降阶，部分改善需求由四房降级为功能性三房。
回看2020年，不难发现当年成交占比增幅最大的是90-140平方米首改及刚改类产品，而进入2021上半年，成交比重增长明显的则是80-120平方米首置及首改类产品，面积段增长中枢有所下移，反映需求结构更趋刚需化。
值得特别注意的是，80-90平方米户型成交占比由跌转升，且增幅为各面积段中最大，较2020年增长1.12个PTS。
不同类别三四线城市购房消费的具体表现和内在动因有明显差异。热点三四线城市房价上涨压力较大，小面积、低总价产品更受刚需和投资性客户欢迎；压力三四线城市居民购买力瓶颈尽显，购房消费被迫降级。
一方面，热点城市房价上涨压力大，基于“先上车再改善”的理念，刚需购房者更青睐小面积户型。另一方面，鉴于小面积产品总价低、易变现的特征，投资性客户也更为偏好小户型房源。
同时压力三四线城市疫后居民购买力瓶颈尽显，购房消费被迫降级，80-120平方米首置及刚改产品更为畅销，120平方米以上改善产品销售放缓。
从别墅产品来看，2021年上半年，叠墅产品销售“一枝独秀”，市场占有率大幅扩容，联排别墅去化表现不佳，成交比重加速下滑。157城叠墅成交占比达到52.30%，较2020年跃升8.69个PTS，一举取代联排成为别墅市场成交主力。联排别墅成交比重出现加速下滑的趋势，占比跌至40.99%，较2020年骤降7.73个PTS，独栋、双拼市场占有率明显偏低，占比较2020年分别减少0.69个PTS和0.26个PTS。
在这其中，一线城市叠加别墅最受市场欢迎，成交占比升至57.24%，较2020年增长8.27个PTS。联排别墅销售遇冷，成交占比降至36.54%，较2020年锐减8.1个PTS。
从具体面积来看，2021年上半年，100-160平方米中小户型别墅重新走俏，总成交占比达到39.06%，较2020年增加2.47个PTS。其中，140-160平方米别墅成交比重增长最为明显，占比较2020年上升1.31个PTS。100-120平方米、120-140平方米别墅成交比重止跌回升，分别较2020年增长0.41个PTS和0.75个PTS。
一线城市80-120平方米、140-160平方米紧凑型别墅成交最为活跃。二线城市90-160平方米别墅悄然流行，2021年上半年成交占比达到42.16%，而160-180平方米别墅去化表现不畅，成交占比跌至15.64%，较2020年减少3.32个PTS。三四线城市120-200平方米别墅去化表现抢眼，2021年上半年成交占比升至51.78%，较2020年增长4.66个PTS。200平方米以上大户型别墅销售遇冷，成交占比由2019年的47.23%降至2021年上半年的41.63%，累计跌幅达5.6个PTS。
03 北上广深顶豪成交创新高
2021年上半年，豪宅市场全面转暖，成交显著放量，157个重点监测城市总价1000万元以上豪宅累计成交24451套，同比增长71%，较2019年同期增长97%。
2021年上半年，共计22个城市总价1000万元以上豪宅成交套数达到100套以上，较2020年上半年新增珠海、三亚、重庆、福州、济南和绍兴6城。其中，广州、厦门和南京总价1000万元以上豪宅成交套数历史首次突破1000套，上海、北京、深圳和杭州更是突破2000套。尤其是上海，中环沿线泛豪宅化特征明显，2021年上半年总价1000万元以上豪宅成交6311套，稳居全国首位，同比增长34%，较2019年同期增长56%。
数据显示，绝大多数城市豪宅市场明显升温，总价1000万元以上豪宅成交好于去年同期，北京、广州、厦门等多城成交放量，同比均实现翻倍增长。仅限于昆明、沈阳等部分城市豪宅市场遇冷，总价1000万元以上豪宅成交套数排名跌出TOP20。
上半年，顶豪市场同样有所升温，成交整体稳中有升，157城总价3000万元以上顶豪累计成交1250套，同比增长32%，较2019年同期增长31%。
上海、北京和深圳仍是顶豪聚集地，2021年上半年总价3000万元以上顶豪成交套数皆超100套，明显高于其他城市。其中，上海顶豪成交457套，依旧排名全国首位，同比下降16%，较2019年同期仍增长17%。主要还是受限价、限签政策影响，新房集中供应后远郊区域的刚需盘供货节奏明显加快，核心区位的顶豪项目则较难拿到新的预售证，推售时间节点被迫向后延期，网签备案也时有停滞。
广州、杭州、南京等多城顶豪市场转暖，2021年上半年总价3000万元以上顶豪成交明显放量，同比均实现翻倍增长。
从单价来看，157城单价5万元/平方米以上豪宅累计成交71658套，同比增长90%，较2019年同期增长109%。
受高房价因素影响，上海、深圳和北京豪宅成交异常活跃，2021年上半年单价5万元/平方米以上豪宅成交套数都在1.7万套附近，显著高于其他城市。其中，上海豪宅成交套数达到17907套，暂居全国首位，同比增长46%，较2019年同期增长53%。
广州、南京、厦门、珠海等热点二、三线城市豪宅市场持续转暖，2021年上半年单价5万元/平方米以上豪宅成交明显放量，同比均实现翻倍增长。典型如南京，2020年下半年限价政策适度松绑，以河西为首的核心区域豪宅预售证审批进度显著加快，致使豪宅成交持续放量。2021年上半年，南京单价5万元/平方米以上豪宅成交跃升至2624套，迭创历史新高，同比增长7倍有余，较2019年同期更是增长近20倍。
与此同时，苏州、佛山和海口豪宅成交显著放量，顺利入围TOP20城市。例如苏州，2021年上半年单价5万元/平方米以上豪宅成交39套，这在历史上实属罕见，主要还是受姑苏区的仁恒耦前热销影响，单盘便贡献30套豪宅成交，其余项目豪宅成交套数均在个位数。
仅限于宁波、温州、福州等部分城市豪宅市场有所降温，成交再次步入下行通道，但并未明显失速。主要还是受限价政策影响，豪宅预售证审批进度趋势性放缓，网签备案延期常态化。例如宁波，基于提振市场热度等多方面因素考量，2020年二季度房管局同步加快豪宅预售证审批及网签备案，豪宅成交脉冲式放量。随着楼市持续转暖并出现过热征兆，2020年四季度以来豪宅预售证审批及网签备案趋势性走缓，成交逐渐回落至稳态。2021年上半年，宁波单价5万元/平方米以上豪宅成交91套，同比下降35%，较2019年同期仍增长94%。
157城单价10万元/平方米以上顶豪累计成交7051套，同比增长81%，较2019年同期增长175%。
顶豪成交主要集中在一线城市，上海仍高居榜首。2021年上半年，上海单价10万元/平方米以上顶豪成交3862套，同比增长33%，较2019年同期增长175%。主要还是受限价政策影响，中环沿线顶豪一、二手价格明显倒挂，买到及赚到的心理预期强烈。
其次分别为深圳、北京和广州，顶豪市场持续火爆，成交皆创同期新高。例如深圳，2021年上半年单价10万元/平方米以上顶豪月均成交套数都在300套以上，累计成交达到1912套，同比增长135%，较2019年同期增长152%。
二、三线城市中仅三亚、杭州和青岛顶豪成交明显放量，成交套数均达到两位数以上。例如三亚，2021年上半年顶豪市场迅速复苏，单价10万元/平方米以上顶豪成交52套，创2018年以来同期新高。反观南京、成都、苏州和重庆顶豪仅零星成交，成交套数皆不足5套。
展望未来，改善性需求或将持续释放，三房、四房成交占比仍将稳中有升，但整体增幅或将趋势性走缓。
受惠于改善性需求持续释放，90-120平方米中档产品或将更受市场欢迎，成交占比或将稳步提升。受高房价因素影响，一、二线城市市场购买力增长乏力，户型小型化特征将愈加明显，80-90平方米小户型成交占比或将持续提升。
与此同时，2021年豪宅市场有望迎来成交大年，总价1000万元以上豪宅成交或将持续放量，全年成交有望创历史新高。顶豪市场或将持续转暖，总价3000万元以上顶豪成交或将稳步提升，单价10万元/平方米以上顶豪更有望创历史新高。主要还是受限价政策影响，多数豪宅项目一、二手价格明显倒挂，买到及赚到的心理预期强烈。